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2008年12月寧波房地產(chǎn)市場分析報告
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-3-9
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 建筑 房地產(chǎn) 寧波 經(jīng)濟
- 中研網(wǎng)訊：
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年初，老王語出驚人拋出的“拐點論”，緊隨其后便是美國的次貸危機，而其迅速升級演變成了全球金融海嘯席卷全球，全球金融震蕩，與之息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)更是措手不及，慌亂中接招。降價潮蜂擁而至，而讓開發(fā)商更擔心的，卻是置業(yè)者們前所未有的冷眼觀望。成交的持續(xù)低迷，樓市已然陷入深度調(diào)整期。但綜觀近半年的房地產(chǎn)政策走向，終以“穩(wěn)”字訣為基調(diào)，而隨著09年包括“二套房貸適度放寬、以稅費減免刺激購房消費、合理為開發(fā)商資金松綁”等五大政策導向的實施，我們堅信09年的樓市將會回暖。
2009-2010年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)應對金融危機影響 由于我國仍存在一定的資本管制，金融危機通過金融渠道對我國經(jīng)濟的直接影響比較有限。但由于我國與2009-2010年中國古建筑行業(yè)應對金融危機影響及發(fā) 2008年9月以來，美國金融市場風云再起，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG2009-2012年中國物業(yè)管理行業(yè)應對金融危機影響及 美國的華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機可能會向美2009-2010年中國物業(yè)管理行業(yè)應對金融危機影響及 美國的華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機可能會向美市場關(guān)注
我市出臺“房產(chǎn)新政”推動住房消費
公積金貸款最高限額提高到40萬元 明年推出經(jīng)濟適用住房房源3000套
市長毛光烈主持召開市政府第46次常務會議，審議通過了《關(guān)于加強住房保障促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》�！兑庖姟饭�26條，涉及住房保障、住房交易稅費減免、提高住房公積金貸款限額、從寬界定首次購房和改善型購房、實行購房落戶政策、緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力、優(yōu)化管理服務環(huán)境等方面。
軌道交通一號線一期開工在即
從市軌道交通建設指揮部獲悉，國家發(fā)改委近日批復同意我市軌道交通一號線一期工程可行性研究報告，而指揮部方面也正抓緊全面建設一號線一期工程的各項準備工作。這意味著，一旦時機成熟，市民期待已久的軌道交通就可以全面開工建設。
項目動態(tài)
12月13日淺水灣蔚藍水岸開盤，項目首先推出3#、9#、10#樓約200多套房源，面積85-125平米，戶型2房2廳，3房2廳主打面積90平米左右，總價50-60萬。并推出蔚藍水岸幸福生活A計劃：首付2.1314W（愛，一生一世），總價46萬起，部分大三房送車位。
12月6日，嘉盛·銀座售樓處正式對外開放，總建筑面積12000多平方米，規(guī)劃套數(shù)750余套，分布分為A、B、C三幢高層。面積30-47平米不等。首批推出的房源分別是位于3棟樓的3-6層。
萬科，作為中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者，自進入寧波以來就帶來了一連串新鮮的氣息。這不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的項目品質(zhì)上，更落實在“以君子之誠善待客戶”的物業(yè)服務行動上。目前，隨著萬科色水岸交付的臨近，萬科物業(yè)更多服務體系也將全面啟動。許多準業(yè)主都表示對未來的生活充滿了期待。有理由相信，這不只是對于萬科建筑品質(zhì)的信賴，也來自對于萬科物業(yè)服務的信心保障。
本期重點
住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅暫定減免一年，個人購買普通住房超過兩年轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅
國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。為了進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
央行再度調(diào)整雙利率，刺激低靡經(jīng)濟
中國人民銀行22日宣布，從12月23日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0．27個百分點，同時從12月25日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0．5個百分點。
這是今年以來中國央行第三次同時下調(diào)存貸款基準利率和存款準備金率“雙率”，也是今年以來第五次下調(diào)利率，第四次下調(diào)存款準備金率。市場月評:
歲末住宅市場大批放量上市，寫字樓成交量大幅回升
本月住宅市場的成交量達到237270平方米、寫字樓的成交量為52830.73平方米，與上月相比，住宅市場的成交量大幅提升，主要由于臨近歲末樓盤扎堆入市整體抬高了總成交量，當主要成交量仍然局限于少數(shù)樓盤。
本月的住宅市場呈現(xiàn)“入冬”以來難得一見的百花齊放的景象，臨近歲末不論是出于資金上還是年度業(yè)績等方面原因的考慮，本月的入市樓盤相較前兩個月有很大的回升，幾乎每個區(qū)域都有領(lǐng)銜大盤的出現(xiàn)，如科技園區(qū)的江南一品于開盤之后去化較為迅速。
錦繡東城作為東部新城的首個大盤，在11月已進行了內(nèi)部預訂，本月初正式對外發(fā)售，及寧波的整體規(guī)劃向東的大趨勢成就了其良好的地段優(yōu)勢。
江東區(qū)域在BOBO城2期及世紀東方商業(yè)廣場項目的帶動下，整體區(qū)域的成交量有所回升。
鄞州區(qū)域的又一個性價比樓盤淺水灣依舊主打價格牌，并出臺較多的優(yōu)惠措施，銷售較為穩(wěn)定。鄞州區(qū)域的上上城、榮安和院、紫郡等樓盤銷售穩(wěn)定。
寫字樓市場較上個月相比已出現(xiàn)明顯回落態(tài)勢，但從成交的物業(yè)類型不難看出，寫字樓的房源銷售仍舉步圍艱，本月主要成交的是新推的商鋪物業(yè)類型部分。寫字樓市場：
寫字樓銷售排名：
第一名：研發(fā)園
第二名： 嘉瑞大廈
第三名：廣博中心
緊隨其后的為BOBO國際、恒隆中心等項目
本月的寫字樓從成交量上看與前幾個月有較大幅度的回升，臨近歲末老客戶的簽約及各樓盤的陸續(xù)備案表現(xiàn)強力反彈之勢，位列榜首的是研發(fā)園項目，該項目由于具有針對定向招商及政府的大力扶持，銷售價格較低，去化較為迅速。其他項目如嘉瑞大廈、廣博中心、高新科技廣場多為老客戶簽約所致。
住宅市場：住宅市場暖春悄然而至
住宅排名：
第一名：江南一品二期
第二名：錦繡東城
第三名：BOBO城二期
隨后的分別為上上城、榮安和院。
本月的住宅市場各個區(qū)域的銷售都有不同幅度的提升，主要由于新近開盤的如江南一品、錦繡東城、BOBO城、上上城等項目的大量備案整體拉升住宅的總體成交量。
科技園區(qū)的江南一品二期高層成為了本月的住宅銷售頭名狀，經(jīng)過長時間的蓄水、適中的價位及良好的戶型設計，推盤以來銷售迅速。
東部新城的錦繡東城項目，繼上月的內(nèi)部預定期之后，本月正式進入強銷期，城市向東的大趨勢提升了其未來的價值含金量。
BOBO城作為江東區(qū)域的大盤，在江東區(qū)域日益稀少的住宅樓盤的開盤的形勢下，倍受人們的關(guān)注。江東最后一片臨江場塊，地段優(yōu)勢不言而喻。
鄞州區(qū)域作為寧波住宅市場的主要供該區(qū)域，其成交量左右著整個寧波樓市的行情變化。本月該區(qū)域的蔚藍水岸、上上城、紫郡、榮安和院都有上佳表現(xiàn)。
別墅市場：成交量大幅回升
本月的別墅市場與前兩個月相比，成交量上有較大幅度增長，合生國際城、東方灣邸、雍城世家等樓盤本月表現(xiàn)都較為搶眼。
合生國際城項目本月共成交了32套，面積近9000平方米。新近推出的東方灣邸、雍城世家兩個項目，本月也有不俗表現(xiàn)，各成交5000余方。
位于東錢湖區(qū)域內(nèi)的東湖觀邸、英倫水岸、卡納湖谷項目本月都有成交記錄。
公寓市場
本月公寓市場并未有多大起色，明天廣場、盛世天城本月各銷售一千余方面積分獲冠亞軍之席。天水家園的金領(lǐng)公寓項目本月共成交9套房源，成交面積在355.13平方米左右。
同屬鄞州區(qū)域的48克拉、世紀東苑、世紀花園本月都有成交記錄。
10月27日至11月30日，21世紀不動產(chǎn)寧波立得26家門店，共成交二手房131套，成交金額13742萬元。
針對當前房地產(chǎn)市場的低迷境況，中央政府的調(diào)控政策頻頻出臺。17日晚，中央政府為低迷的樓市下了一劑猛藥，減免了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，并放寬了二套房貸的限制，這對整個二手房市場來說是個極大的利好政策。二手房交易營業(yè)稅減免政策的實施，將大幅減輕購房者的購房成本，并且很有可能打破改善性需求持幣觀望的態(tài)度，從而促進二手房市場交易的活躍。新政的出臺取得了立竿見影的效果，為寒冷的房地產(chǎn)市場帶來一絲暖意， 23日央行再次下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，二手房市場近期迎來一波小高潮。但是房地產(chǎn)市場是否會就此回暖卻不可知，二手房市場到底能恢復到何種程度，還需等待市場的進一步檢驗。
市場風向：
我市出臺“房產(chǎn)新政”推動住房消費
市長毛光烈主持召開市政府第46次常務會議，審議通過了《關(guān)于加強住房保障促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》�！兑庖姟饭�26條，涉及住房保障、住房交易稅費減免、提高住房公積金貸款限額、從寬界定首次購房和改善型購房、實行購房落戶政策、緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力、優(yōu)化管理服務環(huán)境等方面。
根據(jù)該《意見》，明年起我市廉租住房的保障對象將從原來的人均年收入在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30%以下提高到45%以下。在今年已回購300套廉租住房保障房源基礎(chǔ)上，明年將進一步落實600套保障房源，新增保障房源3萬平方米左右。
為加快解決低收入家庭住房困難，我市將今后幾年經(jīng)濟適用住房建設計劃提前到明后兩年完成，爭取到2010年基本滿足人均住房建筑面積低于18平方米且人均收入在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入60%以下的低收入住房家庭的購房需求，其中明年一年將開工建設經(jīng)濟適用住房30萬平方米，推出經(jīng)濟適用住房房源3000套。
明年起，我市住房保障體系中將新增限價房，主要面向城鎮(zhèn)中低收入的住房困難家庭，兼顧住房困難的優(yōu)秀外來務工人員、引進人才以及正常繳存住房公積金一定年限的大學本科及以上畢業(yè)生，限價房套型面積以60至80平方米為主。
《意見》提出，市三區(qū)今后每年計劃啟動非成套房改造10萬平方米，同時在今年起的5年內(nèi)完成第二輪老小區(qū)整治，整治面積約為790萬平方米，其中明年計劃啟動整治150萬平方米以上，爭取完成整治80萬平方米。
此外，《意見》還提出了對個人購買普通住房契稅進行分檔補貼、減免住房交易營業(yè)稅、將住房公積金貸款最高限額提高到40萬元等一系列政策
國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見
一、加大保障性住房建設力度
�。ㄒ唬幦∮�3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。一是通過加大廉租住房建設力度和實施城市棚戶區(qū)（危舊房、筒子樓）改造等方式，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。二是加快實施國有林區(qū)、墾區(qū)、中西部地區(qū)中央下放地方煤礦的棚戶區(qū)和采煤沉陷區(qū)民房搬遷維修改造工程，解決棚戶區(qū)住房困難家庭的住房問題。三是加強經(jīng)濟適用住房建設，各地從實際情況出發(fā)，增加經(jīng)濟適用住房供給。
2009年是加快保障性住房建設的關(guān)鍵一年。主要以實物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。在此基礎(chǔ)上再用兩年時間，解決487萬戶城市低收入住房困難家庭和160萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。到2011年年底，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，基本解決240萬戶現(xiàn)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。2009年到2011年，全國平均每年新增130萬套經(jīng)濟適用住房。
在加大保障性住房建設力度的同時，積極推進農(nóng)村危房改造，國家加大支持力度。住房城鄉(xiāng)建設部等有關(guān)部門要抓緊制定規(guī)劃。
（二）多渠道籌集建設資金。中央加大對廉租住房建設和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，對中西部地區(qū)適當提高補助標準。地方各級人民政府也要相應加大投入力度，按照國家的有關(guān)規(guī)定，多渠道籌集建設資金，增加保障性住房供給。對符合貸款條件的保障性住房建設項目，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度。同時，地方各級人民政府要確保保障性住房建設用地供應。
�。ㄈ╅_展住房公積金用于住房建設的試點。為拓寬保障性住房建設資金來源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，選擇部分有條件的地區(qū)進行試點，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等住房建設。住房城鄉(xiāng)建設部要會同有關(guān)部門抓緊制定試點方案。
二、進一步鼓勵普通商品住房消費
（四）加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄�，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎(chǔ)上按風險合理確定。
�。ㄎ澹⿲ψ》哭D(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。
以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。
三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化
�。┮龑Х康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。地方各級人民政府要做好2008年年底前房地產(chǎn)項目工程款結(jié)算、農(nóng)民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房銷售價格過程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。
�。ㄆ撸┲С址康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。
�。ò耍┤∠鞘蟹康禺a(chǎn)稅。為進一步公平稅負，完善房地產(chǎn)稅收制度，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個人統(tǒng)一適用《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。
四、強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責
�。ň牛┞鋵嵉胤饺嗣裾�(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場實行由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。各地區(qū)在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，可以結(jié)合當?shù)貙嶋H，進一步采取加大保障性住房建設力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。廉租住房建設以配建為主。要科學合理地確定土地供應總量、結(jié)構(gòu)、布局和時序，保證房地產(chǎn)開發(fā)用地供應的持續(xù)和穩(wěn)定。依法做好拆遷管理工作。嚴格建設程序管理，確保工程質(zhì)量。
�。ㄊ┮虻刂埔私鉀Q其他住房困難群體住房問題。在堅持住房市場化和對低收入住房困難家庭實行住房保障的同時，對不符合廉租住房和經(jīng)濟適用住房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，要從當?shù)貙嶋H出發(fā)，采取發(fā)展租賃住房等多種方式，因地制宜解決其住房問題。
五、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測
�。ㄊ唬├^續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析。各地區(qū)、各有關(guān)部門要建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計制度，完善市場監(jiān)測分析機制，準確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預見性、針對性和有效性。房地產(chǎn)市場各地情況不同、差異較大，要加強分類指導，并注意總結(jié)和推廣各地好的經(jīng)驗和做法。
�。ㄊ┘訌姳O(jiān)督檢查。國務院有關(guān)部門要按照各自職責，抓好加快保障性住房建設和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有關(guān)政策措施的落實和監(jiān)督檢查工作。住房城鄉(xiāng)建設部要會同有關(guān)部門，加強對國家補助資金使用和建設工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，特別要加強對棚戶區(qū)改造工作的監(jiān)督指導，確保改造工作順利進行。
六、積極營造良好的輿論氛圍
�。ㄊ﹫猿终_的輿論導向。要以加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。同時，要加強市場經(jīng)濟條件下風險意識的宣傳和教育工作。
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